국토부 실거래가 조회와 1주택자 비과세 기준 시세 확인은 결국 ‘얼마에 실제로 거래됐는지’와 ‘세법이 인정하는 기준 시가가 얼마인지’를 나눠서 보는 게 핵심입니다. 2026년 기준 1세대 1주택 비과세는 실거래가 12억 원까지 전액 비과세, 초과분만 과세되는 구조라서요. 이 두 축을 같이 봐야 양도세 폭탄을 피할 수 있는 상황인 거죠.
- 💡 2026년 업데이트된 국토부 실거래가 조회 및 1주택자 비과세 핵심 가이드
- 가장 많이 하는 실수 3가지
- 지금 이 시점에서 이 제도가 중요한 이유
- 📊 2026년 기준 국토부 실거래가 조회 및 1주택 비과세 핵심 정리
- 꼭 알아야 할 필수 정보
- 비과세·과세 기준 비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)
- ⚡ 국토부 실거래가와 비과세 기준 활용 효율을 높이는 방법
- 단계별 가이드 (1→2→3)
- 상황별 추천 방식 비교
- ✅ 실제 후기와 주의사항
- 실제 이용자 사례 요약
- 반드시 피해야 할 함정들
- 🎯 국토부 실거래가·1주택 비과세 최종 체크리스트
- 지금 바로 점검할 항목
- 다음 단계 활용 팁
- FAQ
- 국토부 실거래가 조회는 누구나 무료로 이용할 수 있나요?
- 한 줄 답변
- 1세대 1주택 비과세 기준 12억은 공시가격인가요, 실거래가인가요?
- 한 줄 답변
- 실거래가가 15억이면 전액 과세인가요?
- 한 줄 답변
- 조정대상지역에서 산 집은 무조건 2년 거주를 해야 비과세인가요?
- 한 줄 답변
- 국토부 실거래가와 KB시세 중 어느 쪽을 기준으로 삼아야 하나요?
- 한 줄 답변
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💡 2026년 업데이트된 국토부 실거래가 조회 및 1주택자 비과세 핵심 가이드
막상 내 집을 팔려고 열어보면, 중개사 말·호가·국토부 실거래가·KB시세가 전부 숫자가 다르게 나와서 머리가 복잡해지죠. 여기서 자주 터지는 문제가 “내 집이 세법상 12억 이하인지, 초과인지”를 정확히 못 잡는 부분입니다. 이건 실거래가 공개 시스템으로 실제 거래 흐름을 보고, KB·국토부 데이터를 맞춰 보면서 보수적으로 기준 가격을 잡는 식으로 풀어가는 편이 안전하더라고요.
가장 많이 하는 실수 3가지
첫 번째 실수는 ‘호가’와 ‘실거래가’를 섞어 쓰는 경우입니다. 네이버 부동산에 매물은 15억에 올라와 있는데, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 들어가 보면 실제 성사된 계약은 13억 후반에 찍혀 있는 식이 흔하거든요. 호가는 주인이 “이 가격이면 좋겠다” 하고 부른 숫자라 세금 계산에는 의미가 거의 없습니다.
두 번째는 시세 확인을 한 군데 데이터만 보고 끝내는 겁니다. 국토부 실거래가는 계약 신고 기준 자료라서, 최근 거래가 뜸한 단지의 경우 6개월 이상 과거 데이터만 남아 있는 경우가 있어요. 이런 단지는 KB부동산 시세나 서울부동산정보광장(서울일 때)을 같이 봐서 최근 흐름을 보완해야 현실적인 시가에 가깝게 접근할 수 있습니다.
세 번째 실수는 1세대 1주택 비과세 기준인 ‘12억’을 그냥 단순 매도가격으로만 보는 겁니다. 2026년 기준 비과세 기준은 실거래가 12억 원까지 전액 비과세, 초과분에 대해서만 양도세가 붙는 구조라서, 같은 15억 매도라도 실제 과세 대상 양도차익은 비율 계산으로 줄어드는 구조거든요. 이걸 모르고 “12억 넘으면 다 세금이다”라고 생각해서 괜히 거래를 미루는 경우가 꽤 있죠.
지금 이 시점에서 이 제도가 중요한 이유
2026년 공시가격 현실화율이 2025년 수준에서 동결되면서, 시세와 공시가격의 간격은 유지하되 시세 상승분은 그대로 종부세·재산세에 반영되는 구조가 이어지고 있습니다. 그래서 국토부 실거래가와 KB시세로 내 아파트의 시세 변화율을 먼저 체크해 두면 올해 공시가격과 보유세, 나중에 양도세까지 한 번에 그림이 잡힙니다. 실제로 부동산 커뮤니티 글들 보면 “작년 대비 실거래가 3~5% 오른 것 같은데 세금 체감은 그 이상”이라는 글이 많은데, 이게 공시가격 현실화율과 시세 반영 구조가 겹쳐서 생기는 체감 차이인 셈이에요.
📊 2026년 기준 국토부 실거래가 조회 및 1주택 비과세 핵심 정리
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꼭 알아야 할 필수 정보
먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템은 부동산 거래신고제를 통해 수집된 매매·전월세 실거래 자료를 누구나 무료로 조회할 수 있는 공식 창구입니다. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지, 상가 등 거의 모든 유형이 공개 대상이라 특정 단지의 평형·층·거래일별 가격까지 세밀하게 살펴볼 수 있죠.
1세대 1주택 비과세는 2026년 기준으로 기본적으로 ‘1세대’, ‘국내 1주택 보유’, ‘2년 이상 보유’가 기본이고, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 실거주 요건이 추가됩니다. 여기에 실거래가 12억 원 이하까지는 양도소득세 전액 비과세, 12억 초과분에 대해서만 비율 계산으로 과세하는 방식이라, 고가주택도 전액 과세와는 꽤 차이가 납니다.
비과세·과세 기준 비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)
| 구분 | 주요 기준 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 실거래가 조회 | 국토부 실거래가 공개시스템, 계약일 기준 자료 제공 | 실제 신고된 가격만 집계, 허위 호가 제거 |
| 시세 분석 | KB부동산 시세, 금융권 기준 데이터 | 실거래가 + 시세 추이로 저평가 여부 판단 가능 |
| 비과세 기본 요건 | 1세대 1주택, 2년 이상 보유, 조정지역은 2년 거주 | 요건 하나라도 빠지면 비과세 불가 |
| 비과세 한도 | 실거래가 12억 원 이하 전액 비과세 | 12억 초과분에 대해서만 양도세 과세 |
| 고가주택 과세 | 양도가액 12억 초과 시, 초과분 비율만 과세 | 장기보유특별공제와 함께 세부담 완화 가능 |
⚡ 국토부 실거래가와 비과세 기준 활용 효율을 높이는 방법
단계별 가이드 (1→2→3)
1단계는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 내 단지·동·층의 최근 1년 거래 이력을 쭉 뽑아보는 겁니다. 사이트 접속 후 ‘아파트(매매)’ 메뉴에서 시·도–시·군·구–읍·면·동–단지를 선택하면, 전용면적·층·계약일별 거래금액이 표로 정리돼 나오죠. 이 데이터를 보면 “요즘 이 단지는 실제로 어느 구간에서 거래가 성사되는지”가 감이 잡힙니다.
2단계는 KB부동산 시세와 최근 공시가격을 함께 보는 겁니다. KB는 금융권에서 쓰는 기준 시세라서 실거래가와의 차이를 보면 시장이 과열인지, 조정 중인지 파악하기 좋고, 공시가격 현실화율이 2026년에도 동결되면서 시세 상승분이 어떻게 보유세에 반영될지 계산해 볼 수 있습니다. 실제로 국토부 실거래가에서 1년 사이 5% 오른 단지가 있다면, 공시가격도 비슷한 흐름으로 따라가면서 재산세·종부세가 같이 움직이는 구조라 예상치 계산이 꽤 정확하게 떨어지는 편이에요.
3단계는 국세청·기획재정부 자료를 참고해 1세대 1주택 비과세 가능 여부를 체크하는 구간입니다. 국세청은 주택 수 산정 특례(일시적 2주택, 상속주택 등)도 별도로 안내하고 있어서, 겉으로 보기엔 2주택처럼 보여도 비과세 판정을 받을 수 있는 케이스가 정리돼 있거든요. 여기에 양도 시점의 실거래가가 12억을 넘는지, 보유·거주 요건이 맞는지까지 체크하면 세무서에 따로 가지 않고도 윤곽은 나오는 셈입니다.
상황별 추천 방식 비교
| 상황 | 추천 확인 순서 | 포인트 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 1주택, 10억대 시세 | 국토부 실거래가 → KB시세 → 비과세 요건 체크 | 12억 이하인지부터 확인, 거주·보유 기간 충족 시 전액 비과세 가능성 높음 |
| 강남권 고가주택, 15억 이상 | 실거래가 → 양도차익 계산 → 12억 초과 비율 산출 | 초과분만 과세라 실제 세액은 생각보다 낮을 수 있음 |
| 거래 적은 지방 단독주택 | 국토부 실거래가 + 인근 유사 매물 참고 | 거래 건수가 적어 과거 데이터 위주라, 인근 유사 주택 시세도 함께 비교 필요 |
| 일시적 2주택 상태 | 국세청 특례 안내 → 주택 수 산정 제외 여부 확인 | 기한 내 종전주택 처분 시 1세대 1주택 비과세 유지 가능성 있음 |
| 세금 민감한 은퇴 예정자 | 공시가격 · 종부세 영향 → 양도 시점 조정 | 보유세·양도세 흐름을 같이 보고, 직전·직후 연도 중 유리한 시점 선택 |
✅ 실제 후기와 주의사항
※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.
실제 이용자 사례 요약
실제로 국토부 실거래가를 보고 집을 판 분들 얘기를 들어보면, “중개사가 부르던 호가보다 5~10% 낮게 실거래가가 형성돼 있었다”는 말이 자주 나옵니다. 그래서 처음에는 기분이 좀 씁쓸한데, 현실 가격을 인정하고 12억 언더로 매도가를 조절해서 비과세를 챙기는 쪽이 전체 손익으로는 낫다는 후기가 많아요. 커뮤니티 후기들 모아보면, 특히 12억 언저리 단지에서는 11억 후반에 맞춰 빠르게 비과세 매도를 택한 사람이 결과적으로 스트레스가 적었다는 얘기가 반복적으로 보입니다.
또 다른 사례는 KB시세만 보고 “우리 집은 이미 13억 넘었다”고 생각했는데, 국토부 실거래가는 12억 초반에서 멈춰 있던 케이스입니다. 이 경우 실제 양도계약을 12억 근처로 맞추면 전액 비과세가 가능했는데, 호가 욕심을 내다가 시세가 조정되면서 결과적으로 12억 이상에서 팔지 못했다는 후기도 있었죠. 현장에서는 이런 식으로 데이터와 심리가 엇갈리면서 ‘놓친 비과세’ 사례가 꽤 자주 나오더군요.
반드시 피해야 할 함정들
첫 번째 함정은 “계약일과 잔금일”을 헷갈리는 겁니다. 국토부 실거래가 공개시스템은 계약일 기준으로 공개되기 때문에, 양도세 비과세 요건을 맞출 때도 계약일 기준으로 보유기간·거주기간을 따지는 경우가 많아요. 잔금일만 머릿속에 남겨두고 계산하면 2년을 채운 줄 알았는데 실제로는 며칠 모자라서 비과세가 안 되는 식의 사고도 나옵니다.
두 번째는 조합원입주권·분양권을 “주택이 아니니까 괜찮겠지” 하고 가볍게 보는 태도입니다. 1세대 1주택 비과세에서는 조합원입주권·분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 양도하는 경우, 비과세에서 제외되는 규정이 따로 있어서 아예 다른 게임이 되거든요. 이런 건 국세청 안내나 세무전문가 상담을 통해 꼭 따로 확인해 두는 편이 안전합니다.
세 번째는 단기 매매입니다. 1년 미만 보유에 대한 70%, 2년 미만 60% 단기 양도세율이 그대로 유지되는 구조라, 1세대 1주택이라도 조건을 못 맞추면 세율이 생각보다 매우 높게 나와요. 실거래가가 조금 올랐다고 서둘러 파는 것보다, 2년 보유·거주 요건을 맞추고 12억 비과세까지 엮어서 한 번에 정리하는 쪽이 장기적으로는 훨씬 유리한 경우가 많습니다.
🎯 국토부 실거래가·1주택 비과세 최종 체크리스트
지금 바로 점검할 항목
- 국토부 실거래가 공개시스템에서 최근 1년간 우리 단지 거래 내역을 조회했는가?
- 현재 예상 매도가가 실거래가 기준 12억 이하인지, 초과인지 구분했는가?
- 조정대상지역 취득 주택이라면 2년 이상 실거주 요건을 이미 채웠는가?
- 공시가격과 KB시세를 함께 보고 보유세·양도세를 동시에 계산해 봤는가?
- 조합원입주권·분양권·상속주택 등 주택 수 산정 특례가 내 상황에 해당하는지 확인했는가?
다음 단계 활용 팁
실제로 신청해보신 분들의 말을 들어보면, “국토부 실거래가만 제대로 봐도 중개사와 협상할 때 말이 훨씬 통한다”는 얘기가 많습니다. 그래서 거래를 염두에 두고 있다면, 매물 올리기 전부터 실거래가·KB시세·공시가격을 엑셀 한 장에 정리해 두는 습관을 들이면 좋겠어요. 이 정도만 준비돼 있어도, 세무사 상담을 받거나 은행 대출 심사를 통과할 때 설명이 훨씬 수월해지는 편입니다.
FAQ
국토부 실거래가 조회는 누구나 무료로 이용할 수 있나요?
한 줄 답변
네, 별도 회원가입 없이 누구나 무료로 조회할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템은 정부가 운영하는 공개 서비스라, 인터넷만 연결돼 있으면 누구나 기간·지역·단지별 실거래가를 조회할 수 있습니다. 일부 지자체 포털(서울부동산정보광장, 경기부동산포털 등)도 같은 RTMS 기반 데이터를 제공해 실거래가 통합 조회가 가능하도록 돕고 있습니다.
1세대 1주택 비과세 기준 12억은 공시가격인가요, 실거래가인가요?
한 줄 답변
양도 당시의 실거래가 기준 12억입니다.
2026년 기준 1세대 1주택 비과세 한도는 양도 시점의 실제 양도가액, 즉 실거래가 12억 원까지 전액 비과세입니다. 공시가격은 보유세(재산세·종부세) 산정의 기준일 뿐, 양도소득세 비과세 한도 자체는 실거래가를 기준으로 판정합니다.
실거래가가 15억이면 전액 과세인가요?
한 줄 답변
아니요, 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
예를 들어 양도가액 15억, 양도차익 3억일 때, 비과세 기준 12억을 초과하는 비율만큼 양도차익에 세금이 붙습니다. 이 경우 3억 × (15억-12억)/15억 = 6,000만 원이 과세 대상 양도차익이 되고, 여기에 장기보유특별공제 등을 적용해 최종 세액이 산출됩니다.
조정대상지역에서 산 집은 무조건 2년 거주를 해야 비과세인가요?
한 줄 답변
조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주 요건이 일반적이지만, 특례가 적용되는 예외도 있습니다.
조정대상지역에서 취득한 1주택은 통상 2년 이상 보유와 2년 이상 거주를 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 일시적 2주택, 상속주택, 장기 임대주택 등은 국세청이 별도의 주택 수 산정 제외 특례를 두고 있어, 개별 사유에 따라 예외가 적용되는 경우도 있습니다.
국토부 실거래가와 KB시세 중 어느 쪽을 기준으로 삼아야 하나요?
한 줄 답변
세금 기준·거래 협상에서는 실거래가, 시장 흐름·대출 한도에서는 KB시세 비중을 조금 더 둡니다.
국토부 실거래가는 실제 신고된 계약가격이라 세금·실제 거래 기준으로 가장 신뢰도가 높고, KB부동산 시세는 금융권이 쓰는 표준 시세라 대출·담보 평가와 시장 추세 분석에 강점이 있습니다. 둘을 함께 보고, 보수적으로는 국토부 실거래가를 기준 삼되 KB시세를 참고값으로 쓰는 식의 조합이 실무에서 많이 쓰이는 방식입니다.