다주택자 양도세 회피를 위한 허위 계약 주의사항 및 법적 처벌

다주택자 양도세 회피를 위한 허위 계약 주의사항 및 법적 처벌에서 가장 치명적인 지점은 국세청의 PCI(재산지출 분석 시스템)와 부동산거래관리시스템(RTMS)의 고도화입니다. 2026년 현재, 단순한 다운계약이나 업계약은 AI 분석을 통해 실시간에 가깝게 포착되며, 적발 시 세금 절감액보다 몇 배 무거운 가산세와 형사 처벌이 기다리고 있습니다.

 

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🔍 실무자 관점에서 본 다주택자 양도세 회피를 위한 허위 계약 주의사항 및 법적 처벌 총정리

현장에서 자산가들을 만나보면 “옆집은 이렇게 해서 세금 안 냈다더라”는 식의 위험한 카더라 통신에 흔들리는 분들을 자주 봅니다. 하지만 국세청의 그물망은 생각보다 훨씬 촘촘하거든요. 특히 다주택자라면 자금출처조사 대상이 될 확률이 높은데, 여기서 허위 계약서가 발견되면 단순히 돈으로 해결되지 않는 상황에 직면하게 됩니다. 2026년 세무 행정은 소득과 소비, 그리고 자산의 증가분을 대조하여 ‘설명되지 않는 차액’을 귀신같이 찾아냅니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

첫 번째는 가족 간 거래를 활용한 저가 양도입니다. 시가보다 현저히 낮은 가격으로 계약서를 쓰고 증여세를 회피하려다 ‘부당행위계산 부인’ 규정에 걸려 원래 시가대로 세금을 두들겨 맞는 케이스가 허다하죠. 두 번째는 잔금 날짜를 조작하여 보유 기간을 늘리는 수법인데, 금융 거래 내역과 등기 접수일이 일치하지 않으면 100% 소명 대상입니다. 마지막으로는 인테리어 비용을 부풀린 허위 세금계산서 발행입니다. 과거에는 통했을지 몰라도 지금은 해당 업체에 대한 교차 검증이 즉각적으로 이뤄집니다.

지금 이 시점에서 이 문제가 중요한 이유

정부의 부동산 정책 기조가 투명성을 강조하는 방향으로 고착화되면서 가산세율이 과거보다 엄격하게 적용되고 있습니다. 특히 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’로 간주될 경우 공소시효가 10년으로 늘어나고, 일반 무신고 가산세(20%)의 두 배인 40%가 부과됩니다. 2026년 기준으로는 부동산 거래 신고 기한이 더욱 단축되었고 지자체의 실거래가 정밀 조사 권한이 강화되어, 일단 의심 리스트에 오르면 빠져나가기가 불가능에 가깝습니다.

📊 2026년 기준 다주택자 양도세 회피를 위한 허위 계약 주의사항 및 법적 처벌 핵심 정리

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꼭 알아야 할 필수 정보

허위 계약을 체결했을 때 가장 먼저 작동하는 제재는 ‘비과세 및 감면 배제’입니다. 예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 매매가액을 허위로 적었다면 비과세 혜택 자체가 박탈됩니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 셈이죠. 또한 공인중개사 역시 허위 계약에 가담할 경우 자격 정지나 취소는 물론, 해당 중개업소에 대한 세무조사로 확대되기 때문에 최근에는 현업에서도 이런 요구를 단칼에 거절하는 분위기가 지배적입니다.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

구분	일반적 과소신고	허위 계약 (부정한 행위)
과소신고 가산세	산출세액의 10%	산출세액의 40%
납부지연 가산세	연 8% 내외 (일단위 합산)	연 8% 내외 (동일 적용)
행정 처벌	취득세 3배 이하 과태료	취득세 5% 이하 과태료 및 형사처벌 가능
조세 제척기간	5년	10년
기타 불이익	해당 없음	비과세 및 감면 혜택 전면 배제

⚡ 실무 효율을 높이는 합법적 절세 방법

단계별 가이드 (증빙부터 신고까지)

• 1단계: 증빙 자료의 선제적 확보: 허위 계약의 유혹에 빠지기 전, 합법적으로 공제받을 수 있는 필요경비를 다시 점검하세요. 섀시 교체, 확장 공사 등 자본적 지출은 영수증뿐만 아니라 계좌이체 내역을 반드시 남겨야 합니다.
• 2단계: 매매 시기의 전략적 분산: 다주택자라면 같은 연도에 두 채를 팔지 않도록 조절하는 것이 핵심입니다. 양도소득세는 연간 합산 과세되므로, 해를 넘겨 매도하는 것만으로도 세율 구간을 낮출 수 있습니다.
• 3단계: 세무 전문가의 교차 검증: 요즘은 국세청 출신 세무사들이 운영하는 컨설팅이 많습니다. ‘탈세’가 아닌 ‘절세’의 관점에서 법이 허용하는 범위 내 최적의 시나리오를 짜는 것이 장기적으로 자산을 지키는 유일한 길입니다.

상황별 추천 방식 비교

상황	위험한 선택 (허위)	현명한 선택 (합법)
보유기간 부족	계약서 날짜 소급 적용	매수자와 협의하여 잔금일 조정
양도차익 과다	매매가 낮게 신고 (다운)	필요경비 최대 인정 및 장기보유특별공제 활용
증여세 부담	제3자 명의 빌려 허위 매매	부담부 증여 또는 가업상속공제 검토

✅ 실제 후기와 주의사항

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

실제 이용자 사례 요약

최근 커뮤니티에서 화제가 된 사례를 보면, 5년 전 진행했던 다운계약이 매수자의 변심으로 인해 뒤늦게 드러난 경우가 있었습니다. 매수자가 집을 다시 팔 때 양도세를 줄이려고 “사실 나 그때 비싸게 샀다”며 실거래가 신고를 정정해버린 것이죠. 결국 매도자는 수억 원의 가산세를 몰아냈습니다. 이처럼 허위 계약은 나만 입을 닫는다고 끝나는 문제가 아니라, 상대방의 손에 내 목줄을 쥐여주는 꼴이라는 점을 현장에서는 가장 강조합니다.

반드시 피해야 할 함정들

가장 조심해야 할 것은 ‘업계약’의 유혹입니다. 매수자가 대출을 더 받기 위해 매매가를 높여달라고 부탁하는 경우가 있는데, 이를 들어줬다가 나중에 매도자가 다른 주택을 살 때 자금출처조사에서 덜미를 잡히는 경우가 많거든요. 또한 ‘특수관계인’ 간의 거래는 국세청 시스템상 ‘빨간 불’이 들어오는 항목입니다. 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 나면 즉각 조사 대상이 된다는 점을 명심해야 합니다.

🎯 다주택자 양도세 회피를 위한 허위 계약 주의사항 및 법적 처벌 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

• 실거래가 신고액과 실제 통장 입금액이 1원 단위까지 일치하는가?
• 필요경비로 제출한 영수증이 단순 수선비(도배, 장판)가 아닌 자본적 지출 항목인가?
• 가족 간 거래 시 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급한 내역이 있는가?
• 중개수수료를 현금으로 주고 영수증을 누락하지 않았는가?

다음 단계 활용 팁

단기적인 세금 몇 천만 원을 아끼려다 평생 쌓아온 자산의 근간이 흔들릴 수 있습니다. 지금 즉시 국세청 홈택스의 ‘양도소득세 미리계산’ 서비스를 이용해 현재 상태에서의 세액을 정확히 산출해 보세요. 만약 금액이 너무 크다면 증여나 신탁 등 합법적인 자산 이전 경로를 세무사와 상담하는 것이 두 발 뻗고 잠잘 수 있는 유일한 방법입니다.

FAQ: 자주 묻는 질문

다운계약을 한 뒤 나중에 자수하면 처벌이 감경되나요?

리니언시 제도를 활용하면 과태료 감면이 가능합니다.

부동산 거래신고법에 따라 조사 시작 전 자진 신고 시 과태료의 100%를, 조사 시작 후 자료 제출 등에 협조할 경우 50%를 감면받을 수 있습니다. 다만, 이미 탈루한 세금에 대한 가산세는 별개의 문제입니다.

인테리어 업자가 부가세만큼 깎아준다고 해서 영수증을 안 받았는데 불이익이 있나요?

양도 시 경비 처리가 불가능해져 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

당장 몇십만 원 아끼려다 나중에 수백, 수천만 원의 양도세를 더 낼 수 있습니다. 반드시 적격증빙(세금계산서, 현금영수증, 카드전표)을 받아두어야 합니다.

가족끼리 집을 사고파는 것도 허위 계약으로 보나요?

정상적인 자금 흐름이 증빙되지 않으면 증여로 간주합니다.

소득이 없는 자녀가 부모의 집을 사는 경우 등은 실질적인 매매로 인정받기 어렵습니다. 차용증 작성 및 실제 이자 지급 내역 등 객관적인 증빙이 필수적입니다.

계약서 날짜를 며칠 차이로 조작하는 것도 위험한가요?

네, 부동산거래관리시스템에서 자동으로 걸러집니다.

주변 시세 흐름과 등기 접수 시점 등을 AI가 분석하기 때문에 며칠 차이의 날짜 조작도 자금출처조사 과정에서 쉽게 발각됩니다.

허위 계약으로 적발되면 형사 처벌까지 받나요?

네, 조세범처벌법에 따라 징역형까지 가능합니다.

사기나 기타 부정한 행위로 조세를 포탈한 경우 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처해질 수 있으며, 포탈액이 크면 특정범죄가중처벌법이 적용됩니다.

다음 단계로, 현재 본인의 보유 주택 수와 예상 매도 가액을 바탕으로 한 ‘합법적인 양도세 시뮬레이션 및 절세 전략 리포트’를 작성해 드릴까요?